現在、野党５党が共同で提出した家賃不払措置法案が審議されています。

我々は、この法案の成立を見守っています。ところで今、

家賃を不払いにしたときに何が起こるか、具体的にシュミレーションはできますでしょうか・・・？

まず、１か月程度の不払いでいきなり賃貸人（大家）は、契約の解除ができません。

建物の賃貸借では「借地借家法」によって、解約をするための「正当な事由」が必要であり、最低でも２～３カ月の不払いによって、はじめてこの「正当な事由」を裁判所は認めるからです。

また、賃貸借契約を解除された場合、直ちに賃貸人に建物を明け渡さないかというと、そうではありません。

日本では「自力救済禁止の法理」というものがあり、大家は自らの力で強制的に明渡をさせることが許されていません。任意に退去する場合を除いて、退去を強制するには、裁判所による明渡執行手続を経なければならないのです。

しかし実は今、民事裁判は事実上停止しており、裁判所再開後もしばらくの間は訴訟の数などが飛躍的に増え、建物の強制執行行政は混乱するだろうと予想されます。

賃貸人の立場から現実に考えると、裁判所を通じて明渡執行を実現するには、１年以上の時間と、最低でも100万円以上のコストが必要となり、明渡を強制的に求めることはかなり大きな負担になります。

実は、ここが賃貸人との交渉のミソなのです。

今はこれだけの緊急事態下にあり、不動産を借りる人間が家賃を支払えないこともやむを得ないとも言えます。私見ですが、裁判所も後日、少なくとも緊急事態下の家賃不払いを理由に「正当な事由」を認めない、つまりは解除を認めないと判断を下す可能性は高いと思っています。

もちろん、不払いを直ちにしていいというわけではありませんが、今は不動産オーナーも賃借人もどちらも苦しい時期で、家賃の延期・減額交渉はもちろん行いつつ、場合によっては、支払を一旦停止してしまいながら、アフターコロナ(出口戦略)に備えることも、考えてもいいのではないでしょうか。

こうした交渉については、ご自身で行うには気が重いでしょうから、弁護士に代理を依頼し交渉することは非常に有益と思いますので、一度ご相談をご検討ください。

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アジア国際総合法律事務所　代表弁護士　村岡徹也

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